Een slimme vraagprijs bepalen

Leestijd: 3 minuten

Wat je huis, volgens diverse berekeningen, waard zou moeten zijn is soms veel minder belangrijk dan wat je er nu daadwerkelijk voor kunt krijgen. Als je echt wilt verkopen, dan laat jij je minder leiden door allerlei calculaties op basis van (transactie)gegevens uit het recente verleden en richt jij je vooral op je huidige concurrentie, de andere woningen die nu ook te koop staan. Maar nu gezien vanuit het perspectief van kopers. Want jouw concurrentie is vooral hun alternatief.

Je kunt er bijna zeker van zijn dat kijkers die jouw woning komen bezichtigen, ook je concurrentie gaan bekijken. En als je wil dat ze voor jouw huis kiezen, dan zul je moeten zorgen dat jouw woning in prijs onderscheidend en daardoor voor kopers het meest aantrekkelijk alternatief voor ze is.

Inzicht in de directe concurrentie

Als je jouw huis te koop zet, is de kans erg groot dat je concurrentie hebt van soortgelijke woningen die vaak ook dezelfde type kopers aantrekken. Kopers willen ook iets te kiezen hebben en zullen daarom altijd op zoek gaan naar vergelijkingsmateriaal om hun uiteindelijke keuze, soms alleen voor zichzelf, te rechtvaardigen. Ze kijken dan naar:

  • vergelijkbare woontypes, zoals hoekwoningen, middenwoningen, appartementen, etcetera

  • woningen in dezelfde prijsklasse

  • woningen op een vergelijkbare locatie

Via sites als Funda is het makkelijk om veel basisinformatie te verzamelen. Bij nagenoeg iedere woning staat de vraagprijs vermeld en bij ‘kenmerken’ vind je informatie over het woningtype, de woonoppervlakte, de perceeloppervlakte en de hoeveelheid slaapkamers. Daarnaast kun je in de omschrijving nalezen of er nog andere bijzonderheden te ontdekken zijn, zoals een nieuwe keuken, recent uitgevoerd schilderwerk, aanwezigheid van een dakkapel of een garage.

Met het maken van een analyse van je huidige concurrentie krijg je een goed beeld van wat er gemiddeld gevraagd wordt voor vergelijkbare woningen. Nu kun jij beter inschatten hoe jouw woning zich verhoudt tot deze concurrenten. Is jouw woning beduidend beter afgewerkt, groter of juist in een mindere staat dan de concurrentie, dan bepaalt dat in hoeverre je met je vraagprijs kunt afwijken van dit gemiddelde.

Als je jouw vraagprijs zo stelt dat het verschil in de prijs met je concurrenten groter is dan het verschil in vergelijkbaarheid, dan heb je daarmee meteen een groot concurrentievoordeel gecreëerd. De meeste kopers zullen ook een vergelijking tussen de verschillende woningen maken. Wellicht niet zo uitgebreid, maar ze zullen dan ervaren dat jouw woning, in vergelijking met de concurrentie, de beste ‘value for money’ is.

Bij appartementen is het kennen van de gemiddelde vraagprijs per vierkante meter belangrijk, omdat het ook de meest gebruikelijke manier van kopers is om woningen met elkaar te vergelijken. Rekenen op basis van de gemiddelde vierkantemeterprijs, is een eenvoudige manier om snel een vraagprijs te bepalen. Eventueel nog gecorrigeerd voor een luxere afwerking of juist het ontbreken daarvan.

Vraagprijs als marketingtool

Je definitieve vraagprijs vaststellen, alleen op basis van de vraagprijzen van huidige directe concurrenten, is een slimme techniek om je meteen positief te onderscheiden van die concurrentie. Door net iets goedkoper te zijn of voor hetzelfde geld meer te bieden, maak jij jouw huis, in vergelijking met de concurrentie, altijd interessanter.

Als de buren net een nieuwe keuken hebben en jij prijst je woning voor € 10.000 minder, dan is de rekensom van kopers snel gemaakt. Voor het verschil kunnen zij makkelijk zelf een nieuwe keuken plaatsen en ook nog eens in hun eigen smaak. Als de directe buren, om wat voor reden dan ook, hun vergelijkbare woning voor veel minder op de markt zetten, dan wordt hun vraagprijs het nieuwe uitgangspunt voor kopers.

Als jouw woning redelijk identiek is, maar het verschil in vraagprijs te groot, dan wordt het moeilijk om aan de dan opeens te hoog gestelde vraagprijs vast te houden. Dan kun je natuurlijk beweren dat jouw woning, rekenkundig, dat echt wel waard is, maar dat betekent niet dat het dan ook voor die prijs verkocht gaat worden. Dan zul je moeten toezien dat de concurrenten wel verkopen en moet jij afwachten of er daarna nog andere kopers op de markt zijn. Het is dan verstandiger om met het niveau van de vraagprijs van je buren mee te gaan. Soms moeten concurrenten snel van hun woning af en gaan ze aan de onderkant van de markt zitten. Dat is vervelend voor jou als je woning hoger geprijsd is.

Doordat er dagelijks nieuwe woningen worden aangemeld of in prijs worden aangepast, is de kans op een vervelende verrassing altijd aanwezig. Dan kun je het beste hierop meteen reageren door je huis op een of andere manier toch aantrekkelijker te maken. Jouw woning voor kopers interessanter maken dan de andere te koop staande huizen betekent dat je vanuit het gezichtspunt van een marketeer naar je vraagprijs kijkt en niet alleen door de ogen van een taxateur.

Auteur: Mark Teeuwissen

Wil jij ook duizenden euro’s besparen op het verkopen van je huis? Verkoop zelf je huis vanaf € 299 met Brickler.

Brickleris een initiatief vanNationale-Nederlanden
JAAP.NLFunda.nl