De belangrijkste mogelijke ontbindende voorwaarden

Leestijd: 6 minuten

Bij de verkoop van je woning wil je met een koper overeenstemming krijgen over een aantal basisvoorwaarden en deze zijn:

  • de verkoopprijs, of te wel de koopsom

  • de datum van overdracht

Daarnaast wordt bij het onderhandelen vaak gesproken over een aantal andere belangrijke zaken en voorwaarden, welke we uiteindelijk ook in de koopovereenkomst willen opnemen.

Roerende zaken

Als eerste de roerende zaken. Dit zijn de goederen en zaken die verkocht zijn en/of in de woning achterblijven. Als je als verkoper bepaalde zaken pertinent niet mee wil nemen en in de woning achter wil laten dan moet je hier ook duidelijk over zijn. Denk aan vloerbedekking, ingebouwde kasten en diverse accessoires.

Door daar nu duidelijk over te zijn voorkom je later discussies als blijkt dat de koper dacht dat jij ook alle vloerbedekking en planken in de schuur verwijderd zou hebben, terwijl jij dacht hen daar een plezier mee te doen.

Ontbindende voorwaarden

Daarnaast wordt er in een onderhandeling ook getracht om afspraken te maken over de ontbindende voorwaarden. Dat zijn de afspraken over onder welke condities en wanneer een koper zich, na het tekenen van de koopovereenkomst, alsnog kan terug trekken uit deze verkoop.

De meest bekende ontbindende voorwaarden zijn:

  1. Voorbehoud Financiering

  2. Voorbehoud Bouwtechnische keuring

  3. Voorbehoud Verkoop eigen woning

Onderhandelen gaat dus nooit alleen over de prijs maar ook over de overige voorwaarden. Het is belangrijk om over al deze onderdelen overeenstemming te bereiken en duidelijke afspraken te maken, welke je uiteindelijk ook vastlegt in de koopovereenkomst.

Voorbehoud Financiering

Dit is een veel voorkomende en vaak ook meest belangrijke ontbindende voorwaarde voor kopers. Het gaat over hun mogelijkheid om de financiering van de aankoop ook rond te kunnen krijgen.

Als het hem of haar niet lukt om bij een bank een lening te krijgen, voor de aankoop van de woning, dan kan deze een beroep doen op het afgesproken financieringsvoorbehoud. De koopovereenkomst wordt dan ontbonden en de koper heeft dan geen verplichtingen meer naar de verkoper. Op deze manier kan de koper dus een woning aankopen vóórdat hij 100% zeker weet dat de bank hem het geld ook leent.

Algemeen gebruik

Het bieden onder de voorwaarde financiering wordt gezien als zo'n algemene gebruikte voorwaarde dat de verkoper er eigenlijk van uit kan gaan dat kopers altijd een voorbehoud voor hun financiering nodig hebben. Het is zelfs zo dat eigenlijk alleen in een situatie dat een koper zonder een financieringsvoorbehoud koopt, dit dan expliciet gemeld dient te worden.

Tijdsduur

Een voorbehoud financiering wordt meestal afgesproken voor een bepaalde periode waarbinnen de koper de tijd heeft om de financiering te regelen. Gemiddeld duurt zo’n periode tussen de 3 tot 6 weken. Meestal heeft de bank of de hypotheekadviseur aan de koper doorgegeven hoeveel tijd ze nodig hebben om de aanvraag van de financiering geaccepteerd te krijgen.

Afwijzing

Indien kopers van hun bank te horen krijgen dat deze de aanvraag niet honoreren, betekent dat dat kopers hun financiering niet rond kunnen krijgen. Zij kunnen dan kosteloos van de koop afzien, maar alleen als zij aan de verkopende partij kunnen bewijzen dat de bank hun aanvraag heeft afgewezen. Dit bewijs moet goed gedocumenteerd zijn en vaak wordt er gesteld dat er dan afwijzingsbrieven van twee verschillende banken overlegd moeten worden om gebruik te kunnen maken van het voorbehoud financiering.

Voorbehoud Bouwtechnische Keuring

Een koper wil graag weten of hij geen kat in de zak heeft gekocht en dan vooral wat de technische staat van het huis is. Een koper heeft veelal te weinig bouwtechnische kennis om zelf een goede inschatting te kunnen maken van de kwaliteit van het huis en zal dan hulp van een expert willen inroepen.

Meestal wordt er door de koper geboden onder de ontbindende voorwaarde van de uitkomsten van een bouwtechnische keuring. Als het huis niet goed door de technische keuring komt, dan kunnen de kopers van de koop afzien.

Bouwkundig adviseur

Een onafhankelijk bouwkundig adviseur bekijkt of het huis geen grote gebreken heeft die direct hersteld dienen te worden. Daarnaast probeert hij ook een inschatting te maken van de te verwachten kosten voor de komende jaren.

De kosten voor een bouwtechnische keuring worden betaald door de koper. Als deze de keuring laat uitvoeren dan kost hem dat geld, ook als de koop uiteindelijk door de uitkomst niet doorgaat.

Afspraken over de bouwkeuring

De inhoudelijke afspraken over het voorbehoud voor de bouwtechnische keuring kunnen een belangrijk onderdeel zijn van de onderhandeling. Over het algemeen zijn er 3 varianten denkbaar, die ook wel gecombineerd kunnen worden:

I. Onderzoek op onderdelen

Hierbij gaat het om keuringen op slechts een of enkele onderdelen van het huis. Bijvoorbeeld: het dak, de kapconstructie of kopers willen dat er alleen naar de kwaliteit van de begane grondvloer gekeken wordt. Deze beperkte keuringen worden vooral gebruikt voor onderdelen van de woning die kopers als “verdacht” beschouwen.

II. Voorbehoud op constructieve gebreken

Dit is een uitgebreide keuring waarbij het hele huis geïnspecteerd wordt. De keurder bekijkt de volledige constructie van de woning, inspecteert alle installaties (gas en elektra), controleert leidingwerk, de staat van de kozijnen, dak, schilderwerk etc. Slimme verkopers zorgen dat in de onderhandeling vastgelegd wordt dat zaken die voor iedereen zichtbaar zijn (bijvoorbeeld enkel glas), gebrekkige afwerking van esthetische of cosmetische aard of normale slijtage geen reden zijn om het huis af te keuren en de koop te kunnen ontbinden.

III. Maximum bedrag aan direct noodzakelijke herstelwerkzaamheden

Deze variant gaat er vanuit dat indien de keurder een opsomming maakt van de direct te verwachten kosten en deze kosten zijn meer dan een van te voren afgesproken bedrag, dat de koper dan pas kan ontbinden. Bijvoorbeeld: als de koper in de onderhandeling bedongen heeft dat als de te verwachten kosten meer dan € 7.500 euro bedragen dat hij van de koop af kan zien en de kosten bedragen slechts € 7.000,- dan kan hij niet ontbinden. Let wel op, of je de bedragen afspreekt inclusief of exclusief BTW.

Keuren binnen de 3 dagen bedenktijd

Wettelijk hebben kopers een bedenktijd van drie dagen waarbinnen ze de mogelijkheid hebben om, zonder opgaaf van redenen, alsnog van de koop af te zien. Deze drie dagen gaan in op het moment dat de schriftelijke koopovereenkomst door beide partijen getekend is en aan de kopers een kopie hiervan is overhandigd.

Veel kopers proberen de bouwtechnische keuring te laten plaats vinden binnen deze 3 dagen bedenktijd omdat ze dan, na aanleiding van het bouwkundige onderzoek, ongeacht de uitkomst, de koop gewoon kunnen ontbinden. Nu niet alleen op basis van het afgesproken voorbehoud maar ook omdat het nog binnen hun wettelijke bedenktijd valt. Dus valt er bij het onderzoek iets tegen, ook al is het niet ernstig genoeg om een beroep te doen op de voorwaarden van het voorbehoud, dan hebben kopers op deze manier alsnog een ontsnappingsmogelijkheid om niet gebonden te zijn aan de koop.

Voorbehoud Verkoop eigen woning

Als kopers een bieding op je huis doen, zonder dat ze hun eigen huis al definitief verkocht hebben, dan is er een kans, afhankelijk van of het een kopers- of verkopersmarkt is, dat ze een voorwaarde “verkoop eigen woning” willen opnemen. Dat betekent dat als ze hun eigen huis niet verkocht krijgen, dat ze ook niet gebonden zijn aan de koop van jouw woning. Vaak is er aan zo’n voorbehoud een termijn gekoppeld waarbinnen de kopers de mogelijkheid hebben om hun eigen huis verkocht te krijgen.

We zien daarbij twee varianten, waarbij jij als verkoper ook op verschillende manieren op kan reageren:

1. Jouw bieders zitten in de afrondende fase van hun eigen verkoop

Als zij zelf hun eigen huis al nagenoeg verkocht hebben, maar alleen nog hoeven te wachten tot hun kopers ook hun financiering geregeld hebben, dan kan de voorwaarde gesteld worden voor een korte en overzichtelijke periode. Als verkoper ben je dus wel gebonden aan deze bieder en kan je wellicht zelf nog geen definitieve vervolgstappen nemen. Wel heb je binnen een te overziene termijn duidelijkheid en dat is wellicht een goed in te schatten risico.

2. Je bieders hebben nog geen kijkers op hun eigen huis

Als je bieders zelf nog helemaal geen geïnteresseerden hebben op hun eigen woning, of deze zelfs nog in de verkoop moeten gaan zetten, dan is je huis aan deze partij verkopen wellicht niet zo verstandig. Dan denk je misschien een koper gevonden te hebben, maar je hebt feitelijk eigenlijk niets. Geen enkele zekerheid of garantie en je bent volkomen afhankelijk van wat je bieder gaat doen met zijn eigen woning. Zowel qua vraagprijs, onderhandelingen en ook de datum van oplevering. Het risico ligt dan voor het grootste deel bij jou. Jij bent gebonden aan deze koper en je hebt jezelf daarmee klem gezet omdat je niet meer aan een ander kan verkopen en zelf ook geen ander huis kunt aankopen of huren. In zo’n geval is het handiger om je huis gewoon in de verkoop te houden en tegen deze bieders te zeggen dat ze beter terug kunnen komen zodra ze hun eigen woning verkocht hebben.

Conclusie

Bij de verkoop van een woning denk je waarschijnlijk als eerste aan de prijs, echter duidelijke afspraken over de overige voorwaarden zijn net zo belangrijk. Vooral ontbindende voorwaarden kunnen een grote rol spelen. Een goede verkoopopbrengst tegen voor jou zeer onzekere ontbindende voorwaarden kan betekenen dat je blij gemaakt bent met een spreekwoordelijke “dode mus”. Neem daarom ieder onderdeel en voorwaarde mee in het bepalen van je onderhandelingsstrategie.

Auteur: Mark Teeuwissen

Wil jij ook duizenden euro’s besparen op het verkopen van je huis? Verkoop zelf je huis vanaf € 299 met Brickler.

Brickleris een initiatief vanNationale-Nederlanden
JAAP.NLFunda.nl