Geplaatst op 7/22/2020

Wat zijn verborgen gebreken?

Verborgen gebreken zijn de schrik van elke koper en verkoper. Maar wat zijn verborgen gebreken nu eigenlijk precies en hoe voorkom je ze? En wat doe je als er onverhoopt toch verborgen gebreken de kop opsteken? In deze blog lees je er alles over en geven we je een paar praktische tips.

Wat is een verborgen gebrek?

Als je je huis verkoopt, neemt de koper de woning af in de staat waarin deze zich bevindt. Oftewel, de koper koopt het huis met alle zichtbare en onzichtbare gebreken. Als verkoper moet je alle gebreken melden waarvan jij op de hoogte bent; dat is je mededelingsplicht. Als jij weet dat er een dakpan scheefligt waardoor er bij een stevige hoosbui lekkage ontstaat, ben je verplicht dit mede te delen aan de koper. De koper moet zelf ook onderzoek doen naar de woning; dat is zijn onderzoeksplicht. Zeker bij een oude woning doet een koper er verstandig aan een bouwkundige keuring te laten maken, zodat hij echt weet waar hij aan toe is. Een verborgen gebrek is dus een gebrek dat niet gemeld is of niet bekend was ten tijde van de verkoop van de woning.

Ernstige gebreken

We maken onderscheid tussen gebreken en ernstige gebreken. Het verschil tussen een gebrek en een ernstig gebrek is dat een ernstig gebrek normaal gebruik van de woning in de weg staat. Denk hierbij aan een rotte dakconstructie of funderingsproblemen. Als verkoper kun je aansprakelijk worden gehouden voor het gebrek en eventuele schade die eruit voortkomt, als het gebrek al voor de overdracht aanwezig was en niet zichtbaar was voor de koper tijdens de bezichtiging. Ook als je zelf niet op de hoogte was van het (ernstige) gebrek, ben jij als verkoper aansprakelijk. We noemden al eerder de onderzoeksplicht van de koper, maar deze kent ook begrenzingen. Zo mag de koper ervan uitgaan dat jij je, als verkoper, houdt aan je mededelingsplicht. Dus als jij zegt dat het dak niet lekt, dan mag de koper aannemen dat dit waar is. Als de koper jou vraagt of het dak lekt en jij antwoordt dat je dit niet zeker weet, dan is nader onderzoek door de koper vereist. Dan is er ook nog onderscheid te maken tussen feitelijke gebreken en juridische gebreken. We spreken van juridische gebreken als het gaat om zaken als erfdienstbaarheid, een beslag of een huurrecht. In deze blog gaan we in op feitelijke gebreken.

Clausules

Is je woning verouderd, dan kun je een ouderdomsclausule opstellen bij het koopcontract. Hierin wijs je de koper erop dat het gaat om een oudere woning en dat hij niet dezelfde verwachtingen van het huis mag hebben als bij een nieuwere woning. Heb je het huis zelf niet bewoond waardoor je zelf niet precies op de hoogte bent van de staat van de woning, dan kun je gebruik maken van de niet-zelfbewoningsclausule. Dit kan het geval zijn als je een voormalige huurwoning verkoopt of als je een woning direct doorverkoopt, zonder er zelf gewoond te hebben. Doel van beide clausules is om uit te sluiten dat de verkoper aansprakelijk is bij eventuele gebreken. Belangrijk is de formulering in de clausules, laat je daarbij goed adviseren door een expert.

Onderzoeksplicht vs mededelingsplicht

Als verkoper ben je dus verplicht eventuele gebreken te melden en de koper is verplicht om onderzoek te doen naar de staat van de woning. Maar wat weegt zwaarder, de mededelingsplicht of de onderzoeksplicht? In de regel gaat de mededelingsplicht van de verkoper boven de onderzoeksplicht van de koper. Oftewel als verkoper heb je een grotere verantwoordelijkheid om een gebrek aan je huis te melden dan de koper heeft om te onderzoeken of er sprake is van gebreken. We gaan ervan uit dat je je huis verkoopt met de beste intenties. Maar wat voor dingen moet je melden? Je hoeft geen mededelingen te doen over eigenschappen die de koper zelf eenvoudig kan waarnemen. Wel moet je desgevraagd informatie geven over zaken die kunnen wijzen op een gebrek, zoals vochtplekken of scheuren in het plafond. Soms valt onder de mededelingsplicht ook het vermoeden van een gebrek. Het is dan aan de koper om verder onderzoek te doen.

Aansprakelijkheid

Als er onverhoopt verborgen gebreken aan het licht komen bij de verkoop van je huis en men wil jou als verkoper aansprakelijk stellen, wat kun je dan doen? Sowieso moet overtuigend bewezen zijn dat het huis niet voldoet aan de verwachtingen volgens de (model) koopovereenkomst. Eventuele clausules zoals de ouderdomsclausule en niet-zelfbewoningsclausule, uitgezonderd. Maar ook bij het ontbreken van een ouderdomsclausule kun je als verkoper van een oud huis je beroepen op de leeftijd van de woning. Aan een oude woning kun je immers niet dezelfde eisen stellen als aan een nieuwe(re) woning. Bestaat er twijfel over de aanwezigheid van verborgen gebreken dan kan ook een garantie worden opgenomen in de koopovereenkomst gericht op specifieke onderdelen van de woning. Zelfs na onderzoek zou er toch nog sprake kunnen zijn van een verborgen gebrek. Een garantie zorgt ervoor dat de verkoper alsnog aansprakelijk is en moet zorgen voor reparatie van het verborgen gebrek en/of een schadevergoeding. Als verkoper doe je er verstandig aan goed op de hoogte te zijn van de staat van de woning. Bij verborgen gebreken loopt de verkoper nu eenmaal iets meer risico. Wil je zelf je huis verkopen en wil je meer weten over de staat van je huis? Dan kun je een bouwtechnische keuring laten doen door onze partner Fitrex: hét onafhankelijke bureau voor bouwtechnische keuringen van vastgoed in Nederland.

Benieuwd naar alle diensten die bij Brickler mogelijk zijn? Neem een kijkje in ons complete overzicht.

Wil jij ook duizenden euro’s besparen op het verkopen van je huis? Verkoop zelf je huis vanaf € 99 met Brickler.

Brickleris een initiatief vanNationale-Nederlanden